2021年3月，广州市二手房屋成交量（自助网签+中介网签）为15013宗；同比大涨1.68倍（去年一季度市场受疫情影响，需求受限），成交再度重回15000宗的高位水平。

  价格方面，本月二手网签均价为30878元/平，环比上周基本持平。广州中原研究发展部认为，3月二手市场主要有以下几方面特征：（1）一手供应放缓，客户转战二手楼市。据监测显示，春节过后新批预售经历长达17天的“挂零”期.全月仅供应3984套房源，为17年330新政以来“最惨淡”3月。在市场供应受限、选择性少的情况下，不少客户将购房目光转移至二手楼市。（2）业主惜售心理减弱，放盘明显积极。监测显示，目前二手业主供应明显较年前积极，部分热点板块“供不应求”有所改善。中原录得的新增放盘量较1月增加20%左右，周度新增放盘量重回千套水平以上，广州二手楼市更趋健康、平稳。（3）放贷时间延长，置换需求减少。受到信贷环境的收紧的影响，银行放款时间明显被拉长，不少“卖一买一”的置换客户由于回款时间久，直接引发其置换需求有所受限。01.海珠稳居首位，增城、从化成交领涨从各区成交情况去看，本月各区成交量环比均呈现明显上升的趋势。

  其中，增城、番禺、从化三区涨幅最明显，三区分别成交1865宗、2054宗、573宗，环比2月同期分别上涨83.2%、54.2%、67.1%。另外，本月海珠市场需求同样活跃，本月共成交2065宗，环比上涨40.1%,成交排名稳居首位。天河区：珠城持续缺货，改善客户的真实需求减少本月天河二手网签宗数（自助网签+中介网签）为1932宗，环比上涨37.9%。据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区天河北板块、东圃板块等板块成交活跃度较高。其中东圃板块主力盘以骏景花园、中海康城为主。3月成交均价分别为75226元/平、63441元/平。另外，据广州中原研究发展部调研了解到，珠江新城板块经历前段时间的快速去化、调价后，楼价同比去年有相对明显的升幅，且业主报价心理亦更为强硬。因此，目前片区整体处于缺货阶段，“笋盘”未能有效补充，报高价处于僵持，价格高居不下，促使客户整体选择性明显减少，入市热情下降。加上信贷环境收紧，银行开始审查首付来源，大大打击了不少投资、改善客户的购房行为，因此导致板块交投活跃度不及1月、12月。据监测显示，珠江新城板块3月新增客户数量、带看量较1月分别净减6.6%、12.5%。因此，广州中原研究发展部认为，目前广州楼市更趋理性，业主盲目报价只会令盘源处于长时间僵持，客户接受意愿低，合理报价才能使广州楼市更为健康、稳定。越秀区：学位需求不减，东风东业主调价、反价现象频现2021年3月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为1349宗，环比上涨44.3%。3月一向是学位房需求旺季，不少客户提前置业为孩子入学作准备。越秀区整体需仍保持比较高的活跃度。据广州中原研究发展部监测发现，本月越秀区学位房需求激增；2021年2月，学位房需求成交占比为18.2%，而2021年3月，越秀区学位房需求成交占比飙升22.6%，环比净增4.40%，较1月净增11.7%。

  另外，东风东板块作为越秀强教育板块，一向深受有学位需求的购房客户所重视。但据调研了解，本月东风东板块盘源稀缺的情况并未改善，市场优质盘源可选择性不多。多个优质项目如东风广场 锦城花园 君汇世家 金色家园等去化速度较快，相对较“笋”的盘源基本被抢光。同时，目前板块业主反价、调价现象同样频繁发生。比如，近期市场成交的一套润粤大厦房源，11月时放盘价仅870万元，但经历7轮调价过后，最后3月份调价、反价至960万元并成交，5个月共上调90万元。海珠区：需求活跃，成交占比稳步上扬3月份，海珠区二手房屋网签宗数为（自助网签+中介网签）2065宗，环比上月上涨40.1%，二手房屋网签均价为41285元/平。据监测，海珠区二手房屋网签占比出现逐步上升的趋势，2020年8-9月，成交占比仅仅维持在11.6%-11.9%左右的水平。而进入2021年以来，成交占比已经逐步上升，截至2021年3月，海珠区网签占比已达14.8%，较2020年8月净增3.2%。

  广州中原研究发展部认为，海珠区网签占比能保持稳步上升根本原因在于：一、板块需求轮动。前段时间天河、越秀等地需求活跃，笋盘去化速度快，盘源紧缺，加上业主调价明显，客户接受意愿低。促使进入2021年后，置业需求开始涌入海珠区，成交占比稳步上扬。二、区域一手缺货相当严重。目前在售盘源基本是体量较小的高端的项目，比如时代大家等。对于刚需客户而言，区域的二手市场才是较佳选择，促使海珠整体一手需求转至二手楼市。荔湾区：刚需客户为主，散盘占比提升2021年3月，荔湾区二手网签价格为36006元/平方米；共成交（中介网签+自助网签）为897宗，环比上涨36.1%。根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块整体市场成交较为活跃，成交较为活跃的楼盘主要为珠岛花园，本月成交均价分别为28309元/㎡。另外，另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月荔湾区散盘房源成交占比出现明显回升。其中本月散盘房源成交占比为55%，环比净增25%。

  据了解，本月荔湾区小区盘源成交占比明显下滑的主要由于信贷环境的收紧，放款时间大幅拉长，加上银行加大审查首付来源，促使不少卖一买一的置换需求有所受限；同时投资行为被抑制，投机客基本没有生存空间，促使本月购房客户以刚需为主，置换需求明显减少。白云区：罗冲围供需活跃，机场路板块货源紧缺3月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1352宗，环比上涨50.2%。据监测发现，本月白云区成交较旺盛为罗冲围板块，成交均价为32528元/平。本月罗冲围板块供需两端表现活跃，客户入市热情较高，新增客户数量较2月份（春节月）净增3成以上。但需要指出的是，目前板块部分明星盘源优质户型整体价格有明显上涨，比如富力半岛花园部分望江、望花园的户型，二手挂牌价甚至突破4万大关。另外，据广州中原研究发展部了解到，目前机场路板块“供不应求”情况并未改善，市场仍处于“客多盘少”的情况，比如热点盘云霄楼已处于“无货卖”的境地。整体板块业主叫价相当强势，反价现象频繁发生，基本不存在议价空间，导致市场有不少报高价的盘源处于长时间僵持的状态。因此，在目前市场缺货、报高价盘源僵持的情况下，本月机场路板块整体成交虽较春节月有明显回升，但整体活跃度可能不及区域的其它热点板块。番禺区：祈福板块供需稳定，价格趋于平稳2021年3月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为2054宗，环比上涨54.2%。与其它板块不同的是，本月钟村板块整体供应保持相对高位，业主报价相对合理，部分长时间未能成交的盘源亦有一定降价行为，基本不存在业主反价成交的情况。目前，板块热销盘祈福新村二手成交均价仅28215元/平，套均230万元/套左右，购房客户接受意愿较高。另外，据监测，本月祈福新增客户数量环比2月大增1.03倍，带看量环比增加15.1%。另外，据调研了解到，华南板块整体成交虽较2月份有明显提升，但市场整体交投活跃度不及钟村、市桥等板块。主要原因主要在于：一、板块盘源稀缺，业主叫价相对强势，没有明显的议价、让利空间。加上板块客户多以置换改善客为主，但近期信贷环境的收紧大大限制了“卖一买一”客户的需求，因此导致整体需求活跃度不及其它板块；二、3月份，板块一手“日光盘”越秀越秀•和樾府强势加推，不少资金充足的客户转移购买该项目，促使需求略有下滑。预测：市场将更趋平稳、健康，4月成交或微幅回落3月整体成交较2月春节月有明显增加，周度成交量连续多周保持上升态势，月度成交量重回15000宗水平。主要得益于两方面因素：一方面，一手供应放缓，3月总供应量为2017年以来“最惨淡的3月”，促使不少客户转至二手市场；另一方面，3月整体楼市调控尚算稳定，市场基本面向好，客户入市热情偏高。但必须要格外注意的是，信贷环境调控的收紧，放款时间的明显拉长，对于整体购房需求有较大的限制，加上官方是否继续调控尚未明朗。另外，4月份一手新批若重新提速，或者4月下旬开发商抢跑、备战五一黄金周，届时推盘动作、折扣噱头活动将会增加，二手将面临严重分流的影响。因此，广州中原研究发展部认为，4月份整体成交或较3月份微幅回落，成交量可能跌落15000宗以下水平，但价格将继续维持平稳状态。

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